Die drei möglichen Zeitfenster
Ein Hauskredit ist meist ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Für die Ablösung gelten deshalb andere Regeln als für einen gewöhnlichen Ratenkredit. Prüfen Sie zuerst, in welchem Zeitfenster sich Ihr Vertrag befindet.
Zeitfenster 1
Ende der Sollzinsbindung
Läuft die Sollzinsbindung vor dem vereinbarten Rückzahlungsende aus und wird kein neuer Sollzins vereinbart, erlaubt § 489 BGB die Kündigung frühestens zum Ende der Bindung mit einer Frist von einem Monat.
Zeitfenster 2
Zehn Jahre nach Vollauszahlung
Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang kann mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Eine spätere Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlungszeit kann den maßgeblichen Beginn verschieben.
Zeitfenster 3
Während der Bindung
Bei gebundenem Sollzins setzt die vorzeitige Rückzahlung nach § 500 BGB ein berechtigtes Interesse voraus. Zusätzlich kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.
Kündigung erst wirksam abschließen
Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt die Kündigung als nicht erfolgt, wenn der geschuldete Betrag nicht innerhalb von zwei Wochen nach ihrem Wirksamwerden zurückgezahlt wird. Die Auszahlung der Anschlussfinanzierung muss deshalb terminlich passen.
Die Bankabrechnung schriftlich anfordern
Teilen Sie dem bisherigen Darlehensgeber mit, dass Sie eine vorzeitige Rückzahlung prüfen. Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen muss er nach § 493 Absatz 5 BGB Informationen zur Zulässigkeit, zum zurückzuzahlenden Betrag und gegebenenfalls zur Vorfälligkeitsentschädigung auf einem dauerhaften Datenträger bereitstellen. Verwendete Annahmen müssen nachvollziehbar und sachlich begründet sein.
Die prozentuale Obergrenze von 1 beziehungsweise 0,5 Prozent aus § 502 Absatz 3 BGB gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge. Sie lässt sich nicht pauschal auf eine grundpfandrechtlich besicherte Baufinanzierung übertragen. Entscheidend sind der konkrete Vertrag, die gesetzlichen Voraussetzungen und die Berechnung der Bank.
Das Kostenprotokoll für die Anschlussfinanzierung
Lassen Sie sich für beide Varianten Zahlungspläne mit identischem Stichtag und identischer Betrachtungsdauer geben. Nur so vergleichen Sie dieselbe Restschuld und vermeiden einen scheinbaren Vorteil, der lediglich aus einer längeren Laufzeit stammt.
Kostenprotokoll
Vier Werte für eine belastbare Entscheidung
Alter Vertrag
Verbleibende Zinsen und Gebühren bis zum gewählten Vergleichsdatum.
Neues Angebot
Zinsen und sämtliche obligatorischen Kosten über denselben Zeitraum.
Ablösekosten
Vorfälligkeitsentschädigung sowie mögliche Bearbeitungs- und Abwicklungskosten.
Grundschuld
Kosten für Abtretung oder für Löschung und Neubestellung nach konkretem Angebot.
Der Wechsel ist rechnerisch günstiger, wenn die Gesamtkosten des neuen Darlehens einschließlich aller Wechselkosten unter den verbleibenden Gesamtkosten des alten Vertrags liegen. Eine niedrigere Monatsrate allein reicht als Beleg nicht aus.
Anschlussfinanzierung rechtzeitig vorbereiten
Fordern Sie frühzeitig die aktuelle Restschuld, das Ende der Sollzinsbindung und ein Prolongationsangebot Ihrer bisherigen Bank an. Holen Sie Vergleichsangebote so ein, dass Darlehensbetrag, Tilgung, Sondertilgungsrechte und Laufzeit möglichst gleich sind. Prüfen Sie außerdem, ob Nebenkosten oder weitere Produkte Voraussetzung für den angebotenen Zinssatz sind.
- Vertragsdaten notieren: Vollauszahlung, Sollzinsbindung, Restschuld und Sondertilgungsrechte.
- Ablösebetrag anfordern: mit Stichtag und nachvollziehbarer Aufstellung aller Kosten.
- Angebote angleichen: identischer Betrag, Tilgung, Zeitraum und gewünschte Flexibilität.
- Grundschuld klären: Zustimmung und Kosten für Abtretung oder Neubestellung vorab einholen.
- Termine abstimmen: Kündigung, Ablösung und Auszahlung müssen ohne Finanzierungslücke ineinandergreifen.
Forward-Darlehen: Planungssicherheit gegen Bindung
Ein Forward-Darlehen wird vor dem Ende der laufenden Sollzinsbindung vereinbart und später ausgezahlt. Das kann die künftige Rate planbarer machen. Dafür wird häufig ein Aufschlag im Zinssatz eingerechnet und der Vertrag bindet Sie grundsätzlich auch dann, wenn marktübliche Zinsen bis zur Auszahlung fallen. Vergleichen Sie daher nicht nur den Aufschlag, sondern effektiven Jahreszins, Gesamtkosten, bereitstellungszinsfreie Zeit, Abnahmebedingungen und mögliche Nichtabnahmefolgen.
Grundschuld: Abtretung oder neue Eintragung
Die Grundschuld bleibt nach Rückzahlung des Darlehens zunächst im Grundbuch bestehen. Bei einem Bankwechsel kann sie unter den vereinbarten Voraussetzungen an den neuen Darlehensgeber abgetreten werden. Alternativ wird sie gelöscht und für die neue Bank neu bestellt. Welche Variante möglich und wirtschaftlich ist, hängt unter anderem von der vorhandenen Eintragung, den Anforderungen der neuen Bank und dem Grundschuldbetrag ab.
Verwenden Sie keine pauschalen Kostenwerte. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Geschäftswert und der konkreten Gestaltung. Lassen Sie sich die geplante Variante und die voraussichtlichen Kosten vor der Unterschrift bestätigen.
Wann ein Wechsel trotz niedrigerem Zins nicht passt
- Die Vorfälligkeitsentschädigung und Grundbuchkosten übersteigen den Zinsvorteil.
- Die niedrigere Rate entsteht nur durch eine deutlich längere Rückzahlungsdauer.
- Wichtige Sondertilgungs- oder Tilgungssatzrechte fallen im neuen Vertrag weg.
- Der neue Zinssatz setzt Zusatzprodukte voraus, deren Kosten nicht eingerechnet wurden.
- Auszahlung und wirksame Kündigung lassen sich nicht sicher aufeinander abstimmen.
Ablösebetrag zuerst sauber ermitteln
Der Rechner zeigt, welche Angaben Sie für den Kostenvergleich benötigen.
Rechtsgrundlagen und Prüfung
- § 489 BGB: ordentliches Kündigungsrecht
- § 500 BGB: Kündigungsrecht und vorzeitige Rückzahlung
- § 502 BGB: Vorfälligkeitsentschädigung
- § 493 BGB: Informationen bei beabsichtigter vorzeitiger Rückzahlung
Dieser Beitrag ordnet die gesetzlichen Kündigungswege ein und zeigt, welche Vertrags- und Kostenangaben für einen belastbaren Vergleich benötigt werden. Die konkrete rechtliche und finanzielle Bewertung hängt vom einzelnen Darlehensvertrag ab. Mehr über unsere Redaktion lesen.
Zuletzt inhaltlich geprüft am: 4. August 2026