Anschlussfinanzierung ohne Zeitdruck vergleichen

Was am Ende der Zinsbindung tatsächlich passiert

Eine Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Sollzins unverändert bleibt. Bei einem typischen Annuitätendarlehen laufen Tilgung und Zinszahlung während dieser Zeit weiter. Ist die Immobilie danach noch nicht vollständig abbezahlt, bleibt eine Restschuld. Für diese Restschuld brauchen Sie eine neue Vereinbarung. Das kann ein Anschlussvertrag beim bisherigen Institut oder ein neues Darlehen bei einer anderen Bank sein.

Die Anschlussfinanzierung ist daher kein komplett neuer Kauf der Immobilie. Die Grundschuld bleibt oft als Sicherheit bestehen und kann – abhängig von den beteiligten Instituten – übertragen oder neu bestellt werden. Ob dafür Kosten anfallen, hängt vom konkreten Ablauf, der Grundbuchsituation und den beteiligten Banken ab. Lassen Sie sich die Abwicklung schriftlich erklären, bevor Sie unterschreiben.

Die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank ist eine gute neutrale Orientierung für die Marktentwicklung. Sie ersetzt kein persönliches Angebot, hilft aber dabei, ein Verlängerungsangebot nicht isoliert zu bewerten.

Wann Sie mit dem Vergleich beginnen sollten

Warten Sie nicht auf das letzte Schreiben Ihrer Bank. Je früher Sie die Restschuld, das Ende der Zinsbindung und die vertraglichen Kündigungsmöglichkeiten kennen, desto mehr Optionen bleiben. Eine belastbare Vorbereitung beginnt mit den Unterlagen: Kreditvertrag, letzter Tilgungsplan, aktueller Saldo, vereinbarte Sondertilgungen und die erwartete Entwicklung der Restschuld.

Ein Angebot ist nur dann vergleichbar, wenn es auf derselben Ausgangslage beruht. Prüfen Sie, ob der neue Vorschlag die gleiche Restschuld, einen ähnlichen Tilgungssatz und eine vergleichbare Zinsbindung unterstellt. Eine sehr niedrige Rate kann schlicht aus einer längeren Laufzeit oder einer geringeren Anfangstilgung entstehen.

Das gesetzliche Kündigungsrecht bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ist in § 489 BGB geregelt. Ob und wann Sie es nutzen können, hängt unter anderem vom Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung und von der Kündigungsfrist ab. Bei Unsicherheit zählt der konkrete Vertrag; pauschale Aussagen zum kostenlosen Wechsel sind nicht zuverlässig.

Prolongation, Bankwechsel oder Forward-Darlehen

Bei einer Prolongation bleibt die Finanzierung beim bisherigen Institut. Das ist organisatorisch oft einfach, weil die Bank den Vertrag bereits kennt. Einfach bedeutet aber nicht automatisch günstig. Ein Bankwechsel kann einen besseren Sollzins oder mehr Flexibilität bei Tilgung und Sonderzahlungen bringen, verursacht aber zusätzlichen Abstimmungsaufwand.

Ein Forward-Darlehen wird bereits vor dem Ende der aktuellen Zinsbindung vereinbart und später ausgezahlt. Dafür kann ein Zinsaufschlag anfallen. Die Verbraucherzentrale erklärt das Forward-Prinzip: Steigen die Zinsen bis zur Auszahlung, kann die frühe Festlegung schützen; fallen sie, bleibt der Vertrag trotzdem verbindlich.

Bei der Entscheidung sollte nicht die Zinsprognose allein den Ausschlag geben. Niemand kennt die zukünftige Marktentwicklung sicher. Wichtiger ist, welches Risiko Sie tragen können, welche Rate dauerhaft in Ihr Budget passt und ob Sie die Finanzierung bei einer unerwarteten Änderung flexibel anpassen können.

1. 01

   Bisherige Bank fragen

   Lassen Sie sich ein schriftliches Verlängerungsangebot mit Sollzins, Tilgung, Zinsbindung und Gesamtbetrag geben.

2. 02

   Restschuld bestätigen

   Prüfen Sie, ob der angesetzte Betrag zum gleichen Stichtag gilt und ob Sondertilgungen berücksichtigt wurden.

3. 03

   Marktangebot einholen

   Vergleichen Sie mindestens eine weitere Finanzierung auf derselben Datenbasis. Fragen Sie nach Sicherheiten- und Abwicklungskosten.

4. 04

   Tilgung festlegen

   Bewerten Sie neben der Rate auch die Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung und die Möglichkeit von Sondertilgungen.

Welche Kosten in den Vergleich gehören

Bei einer Anschlussfinanzierung besteht die wichtigste Zahl aus dem Gesamtbetrag aller Zahlungen. Dazu gehören die Zinsen, die Tilgung und – soweit vereinbart – weitere laufzeitabhängige Kosten. Ein Angebot mit niedrigerem Sollzins kann durch eine längere Laufzeit trotzdem mehr Zinsen verursachen. Vergleichen Sie deshalb nicht nur Monatsraten.

Ein Bankwechsel kann außerdem Kosten rund um die Sicherheit auslösen. Ob eine Grundschuld abgetreten werden kann oder neu eingetragen werden muss, entscheidet sich an der konkreten Grundbuch- und Vertragslage. Die Verbraucherzentrale weist bei der vorzeitigen Ablösung von Baudarlehen auf die Bedeutung der Vertragsprüfung und einer nachvollziehbaren Kostenaufstellung hin.

Rechnen Sie auch den wirtschaftlichen Wert von Flexibilität ein: Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel und eine mögliche vorzeitige Ablösung können wichtiger sein als ein kleiner Zinsunterschied. Wenn eine Restschuldversicherung oder ein Bausparvertrag mit der Finanzierung verbunden ist, gehört die Behandlung dieser Produkte in die Prüfung.

Unterlagen und Fragen für das Bankgespräch

Ein sauberer Vergleich scheitert häufig nicht am Rechnen, sondern an fehlenden Angaben. Legen Sie den Darlehensvertrag, den aktuellen Tilgungsplan und die letzte Saldenmitteilung zusammen. Bei einem Bankwechsel werden meist zusätzlich Unterlagen zur Immobilie und zu den Sicherheiten benötigt. Welche Dokumente konkret erforderlich sind, sagt Ihnen die neue Bank.

Fragen Sie ausdrücklich nach dem Sollzins und dem effektiven Jahreszins. Der Sollzins beschreibt die Verzinsung des Darlehens; der effektive Jahreszins soll weitere preisbestimmende Kosten einbeziehen. Die Begriffe sind nicht austauschbar. Lassen Sie sich außerdem zeigen, wie viel Restschuld nach der neuen Zinsbindung voraussichtlich verbleibt.

So treffen Sie die Entscheidung

Beginnen Sie mit einer nüchternen Frage: Welcher Betrag muss am Ende der Zinsbindung tatsächlich finanziert werden? Danach prüfen Sie, welche Monatsrate Ihr Haushalt auch bei steigenden Lebenshaltungskosten sicher tragen kann. Die passende Anschlussfinanzierung ist nicht zwingend die mit der niedrigsten Rate, sondern die, deren Kosten, Laufzeit und Risiko zu Ihrem Plan passen.

Wenn Sie zwischen einem Angebot der bisherigen Bank und einem neuen Kredit schwanken, legen Sie beide Angebote nebeneinander. Markieren Sie Sollzins, effektiven Jahreszins, Zinsbindung, anfängliche Tilgung, Restschuld nach der Bindung, Sondertilgungsrechte und alle Nebenkosten. Schon diese Darstellung macht Unterschiede sichtbar, die in einem Beratungsgespräch leicht untergehen.

Für eine erste Orientierung können Sie die Restschuld berechnen und anschließend die Varianten über einen Gesamtkostenvergleich zur Umschuldung prüfen. Bei Unsicherheit über eine Vorfälligkeitsentschädigung oder eine Grundschuld ist eine unabhängige rechtliche oder finanzielle Beratung sinnvoll.